서울 집값에 대한 전문가의 의견

서울 아파트 전경

 

 서울 아파트 거래량이 2024년 4월 4840건에 도달했다. 매매 가격도 뛰면서 주요 아파트 인근 공인 중개소에서는 "부동산 시장이 살아나고 있다"라는 평가가 나왔다. 주변 지인이 올해 4월 은평구에서 산 아파트가 20평 형 6억 8천만 원 정도였는데 어느새 실거래가 7억 중반대를 바라보고 있다. 또한 제가 관심 있는 아파트로 설정해놓은 곳들의 알람이 자주 뜨며 실거래가 또한 고공행진을 하고 있다.

 

반면, 오늘 기사에 올라온 부동산 전문가들의 의견을 들어보자.

 

1. 최근 서울 아파트 가격 상승세는 "일시적 현상"

 

 지금처럼 투자 수요가 없는 실수요 중심으로는 거래량이 늘어나는 데 한계가 있고, 매매 가격도 고점 대비 여전히 낮은 수준이라는 것이 분석이다.  "투자 수요가 뒷받침돼야 거래량이 크게 늘 수 있는데, 최근 시장은 실수요를 중심으로 거래가 이뤄지는 양상"이라며 "신생아 특례대출, 생애최초 대출로 청년들이 낮은 금리로 돈을 빌릴 수 있는 점은 거래량이 증가할 수 있는 요소지만 여전히 시장 전체 분위기는 어둡다"고 진단했다. 거래량이 적은 상황에서 새 아파트가 공급되면, 매매 가격이 오른 것처럼 보이는 ‘착시 현상’이 발생할 수 있다고 지적했다. 예컨대 강남의 새 아파트 입주가 시작되면 이 아파트 가격이 높게 책정되는 바람에 주변 아파트의 호가까지 상승하게 된다. 이처럼 거래가 이뤄지지 않더라도 호가 상승으로 인해 실거래가까지 오를 수 있다.

 

2. 서울 아파트 가격이 반등한 것은 맞지만 상승이 본격화한 것은 아니다.

 

 "서울 아파트 누적 가격 상승률은 여전히 고점 대비 낮은 수준"이라며 "한 주 단위 가격 상승세가 이어져 집값이 내려가지 않겠다고 판단할 정도"라고 말했다.  최근 집값 오름세는 높은 분양가와 서울 아파트 공급 감소, 전세가 상승에 따른 영향이라고 했다.

 "최근 공사비 상승으로 분양가가 올랐고, 신규 아파트 공급도 지연되거나 공급량이 줄면서 수요가 분양시장으로 분산되기 어렵다"며 "이런 배경 때문에 서울 아파트 가격이 오르는 것으로 보인다"고 설명했다. 또한 "전세가가 오르면서 매매가를 끌어올리는 측면도 있다"고 전했다.

 그럼에도 거래량이 많지 않은 점에 주목했다. "집값이 오르긴 했지만, 급매물이 많은 편이 아니라서 거래량이 과거보다 많지는 않다"며 "지금 상황에서는 가격이 박스권에 머물며 올랐다 멈추기를 반복할 것으로 보인다"고 전망했다.

 

3. "집값은 강보합, 투자수요 부족"

 

 "올해 서울 아파트 매매 시장의 상승 폭이 크지 않은 채로 강보합 상태에 있을 것"이라고 예측했다. "서울 아파트 공급이 위축된 상황에서 실수요를 중심으로 거래가 이뤄지는 것으로 보인다"며 "실수요자가 중심인 시장에서 가격 상승 폭이 크지는 않을 것"이라고 말했다. 

 "최근 집값 상승은 전세가가 오르고 전세에 수요가 집중되는 상황에서 차라리 매수를 택하는 수요자가 증가한 결과"라고 했다. 또 "서울 아파트는 지방과 비교할 때 안전자산으로 여겨져 지방에서도 수요가 몰리는 측면이 있다"고 분석했다.

 특히 투자 수요가 커지기 어렵다고 봤다. 최근 거래는 강남구·서초구·송파구 뿐 아니라 성동구·마포구·광진구 등에서 거래가 증가하는 반면 강북구 쪽은 거래가 잘 안 되는 점을 볼 때 확실한 곳에 투자하자는 인식이 있는 것 같다"며 "이처럼 수요자들이 시장을 관망하는 상황에서는 투자 수요가 따라주기 어려워 거래량이 늘어나기 어렵다"고 예상했다.