전국 집값의 상승. 그 두 번째 이야기.

서울의 수많은 아파트

 

4. 미분양

 

 지금 많은 분들이 걱정하는 것 중 하나는 미분양이 많은 것이다. 언론에서도 생각보다 미분양이 훨씬 많다는 기사를 쏟아내고 있다. 전국 미분양 주택 현황은 건설사가 자발적으로 올리는 것이기 때문에 누락된 데이터 있는 걸 감안하고 본다면,

서울이나 수도권보다는 지방의 미분양이 훨씬 많은 상황이고, 특히 서울은 거의 없다고 보는 게 맞을 것이다. 

 서울의 미분양은 가격을 애초에 가격을 너무 높게 불러서 분양이 안되는 주택이 있는 반면, 지방은 가격을 깎아줘도 분양이 안되는 주택이 많다. 시장이 양극화가 되어있는 상태이다.

 

5. 서울 입주(예정) 물량

 

 서울 쪽은 전세가 문제가 있다는 말을 많이 들었을 것이다. 2024년 월별 서울 입주(예정) 물량을 보면 10월 까지는 없다고 보면 되고, 11월에 1만 3356가구가 입주를 예정하고 있다. 이것도 둔촌주공의 1만 2000가구가 대부분을 담당하고 있고 이것도 밀릴 수도 있다. 연말 빼고는 서울에는 입주물량이 별로 없는 상태라 당분간 아파트 쪽 전세시장이 계속 강세가 될 것 같다. 전세가 상승하면서 일부분 매수로 전환되고 있는 분위기이다. 이 영향의 가장 큰 원인은 신생아 대출일 것이다.

 

6. 신생아 대출

 

 신생아 특례 대출은 연초만 하더라고 대환이 대부분이라 효과가 없다는 의견이 많았다. 그런데 3월, 4월이 지나면서 총 현황의 80%(대략 3조 9000억 원)가 주택 구입자금으로 들어가고 있다. 

 신생아 특례 대출은 9억 이하 아파트에 적용되기 때문에 9억 이상보다는 9억 이하의 아파트 거래량을 늘리는데 많이 도움이 되었다. 올해 아파트 서울 아파트 매매량 1위는 노원구이다. 9억 이하로 봤을 때 1위가 노원, 2위가 성북, 3위가 구로 순으로 신생아 특례 대출이 매매량의 가장 큰 이유라고 본다. 9억 이하가 아닌 전체 매매량을 보더라도 1위가 노원이다.

노원은 서울 안에서 사회 초년생이나 신혼부부들이 아파트에 살면서 지하철을 이용해서 출퇴근을 하면서 아이를 키우기 괜찮은 지역이다. 

 서울 9억 원 이하 아파트 비중이 높은 지역을 보면 도봉, 중랑, 노원, 강북 순으로 있는데 여기에서 학군이나 출퇴근을 따져보면 중랑을 제외하고 노원, 도봉, 강북(노도강)으로 가겠다는 분들이 늘어났고, 이런 분들이 신생아 특례 대출 등의 도움을 받으면서 거래량이 몰리지 않았을까 라는 추측을 해본다.

 

7. 아파트값 반년 만에 상승 전환

 

 서울 전세는 1년 넘게 상승을 하고 있고, 매매도 올해 초에 상승으로 전환되었다. 전국 매매는 계속 낮다가 이번에 전환되면서 통계적으로는 전국이 상승세로 전환한 국면이다. 

 

 한때 입주폭탄을 걱정했던 검단도 신고가 행진 중이다.  아직 검단은 물량이 많다. 2025년까지 검단 신도시의 입주 물량은 2만 4993가구고, 인천 서구 전체물량(4만 2769가구)의 절반을 넘는다. 특히 신도시 1단계 공사를 마친 2022년 이후부터 지난해 상반기까지 전세가와 매매가가 동반 약세였다.

 분위기가 바뀐 이유는 계속 발표된 교통 호재 덕이 컸다. 더불어 서울 전세값이 급등하여 실수요 매수세의 대안으로 검단신도시가 부상했다는 분석이다. 신축이고 서울 근교의  지역이기 때문이다.

 

 실제로 6억에서 9억 사이의 30평대로 신축급 아파트가 있는 곳을 보면 의정부나 하남 쪽도 있지만 대부분은 검단 신도시에 몰려있다. 실제로 가보면 신도시니 만큼 깔끔하고 아이 키우기 좋다는 느낌을 받는 도시다. 물론 아직은 교통이 불편하겠지만, 5호선 GTX의 호재들이 있으니 많은 사람들이 이쪽으로 오는 게 아닌가라는 생각을 해본다.

 

 이런 상승세로 전환된 현상이 일시적 현상인가에 대한 의견이 분분하다. 우선 기본적으로 지금 시장을 정부 정책이 결정하는 상황이다. 금리가 바뀌거나 하는 상황은 아니다. 즉 시장은 그대로 동결 추세로 가고 있고, 정부의 정책도 동결로 가고 있다. 대출을 풀어주거나 막는 것으로 보합을 유지하는 것이다. 수요와 공급에서는 공급이 부족하긴 하지만 총선 이후로 정책은 완화 분위기로 가고 있고, 시장 상황도 금리 인하의 얘기가 많이 나오고 있다. 하락 요소가 있긴 하지만 결과적으로 상승 요소가 더 많은 상황이다. 따라서 실거주자는 매수하는 것이 괜찮다는 생각이다. 

 

8. 주의사항

 

 매수는 하되 주의할 것들이 있다. 무리한 대출은 금물이다. 현재 주택 담보대출이 DSR 40%까지 대출이 나오는데 제 생각엔 이게 최대 대출지점인듯 싶다. 더 많이 대출받는 방법도 시중에 많이 나와있지만 삶이 무너질 수도 있다. 실제로 저는 지금 한 달에 120만 원 정도가 주택 담보대출로 나가고 있다. 일부러 더 많이 선납하여 200만 원 넘게 내고 있지만, 내가 무리하게 집을 구매하여 30년 동안 월급의 70% 이상이 나간다고 생각하면 벌써 아찔하다. 특히 아이를 생각하고 있다면 더더욱일 것이다. 단순히 내는 것만 생각하지 말고 이자까지 따져보면 이렇게 아까운 돈이 없다. 이자까지 생각했을 때 1년에 몇 프로나 올라야 이득일 것인가? 도 충분히 생각해 봐야 한다. 자동차같이 길게 내야 5년인 대출이 아니라 30년이라는 것을 명심해야 한다. 

 투자자 측면에서 집을 사는 것은 많이 따져봐야 한다. 투자는 내가 실거주 하는 게 아니기 때문에 주식을 사는 것과 마찬가지다. 단순한 아파트값 말고도 이자, 각종세금에 양도세까지 따져봤을 때 얼마가 남겠느냐 하는 것이다.

 

9. 결론

 

 지금 상황에서는 실거주자 매수가 가장 마음 편한 상황이다. 작년과 크게 바뀐 건 없다. 내가 사려는 집값이 약간 오르더라도, 혹은 떨어지더라도 거주비 대신 이자를 내자는 수준의 대출을 받아 집을 매수하는 것이다. 추후에 다룰 내용이지만 6억 이하의 디딤돌 대출이나 신생아 특례 대출을 이용해서 낮은 금리를 최대한 활용하여 집을 매수하는 것을 추천한다.

 투자라면 향후 정책이 어떤 방향으로 흘러갈지 생각하며 실행하기를 바란다. 현재 종부세 완화 카드라든지, 공급을 줄인다 등의 시장 친화적 정책이 나오는 상황이라 충분히 고민해 보고 투자에 접근해야 할 것이다.