주택담보대출. 금리의 하락.

 

 

 

 제가 겪은 주택담보대출(주담보)의 금리는 2020년 부터였습니다. 국민은행 기준금리가 역대 최저(1.25%)였던 시절만큼 2019년 주요 시중은행의 고정금리형(혼합형) 주택담보대출의 금리가 최저 2.4%대까지 떨어졌던 때였습니다. 그래서 그 당시 시중은행 금리로 3.2%, 원리금 균등형 30년으로 첫 대출을 시작했었죠. 저는 그래서 주담보의 금리가 평생 이럴줄 알았습니다. 

 

 주담보 금리의 역사 중 2007년 미국의 서브프라임모기지 사태를 빼놓을 수 없습니다. 이 당시 영혼까지 끌어모아 주택을 구입했던 사람들은 미친듯이 오르는 금리에 허덕이고 있었고, 심지어 2008년 1월 조선일보 1면에서는 '폭리가 된 금리'라는 큰 제목의 기사를 냈던 적이 있다. 빚테크의 시대는 끝났다며 말입니다.

 

* 서브프라임모기지 사태

- 서브프라임 모기지 사태(Subprime Mortgage Crisis)는 2001년부터 금융기관들과 부자들의 탐욕으로 본격적으로 시작된 CDO 시장의 확대와 그에 따른 서브프라임 주택담보대출의 확대, 미국 부동산 버블로부터 시작된 2007년에 발생한 제2차 세계 대전 종전 이후 미국 최대, 최악의 금융 위기입니다.

-  서브프라임(Subprime)은 은행의 고객 분류 등급 중 비우량 대출자를 뜻하며 모기지(Mortgage)는 주택담보대출을 뜻한다. 쉽게 말하자면 부동산 버블로 부동산 가격이 굉장히 높아지자 신용 불량자에게 주택담보대출을 막 퍼주다가 발생한 대참사라는 것입니다.

 

* CDO(부채담보부증권, Collateralized Debt Obligation)

- 여러 금융상품을 섞어서 재탕을 해낸 파생상품입니다.

 

 그러던 중 금리가 쭈욱 떨어져  한은 기준금리가 현행(1.75%)보다 낮았던 기간은 2015년 6월~2018년 11월이고, 역대 저점(1.25%)은 2016년 6월~2017년 11월입니다. 이 금리가 유지되고 하면서 2020년 대출을 받은거고, 이 금리가 유지될 줄 알았죠. 하지만 금리가 슬금슬금 오르더니 5%, 7% 금리가 보였으며 작년 집을 옮기면서 4.7%라는 상대적으로 높은 금리에 생애 두번 째 주담보를 받게 됩니다. 

 

 최근 집이 등기 처리가 완료되어 대환대출을 디딤돌로 알아보는 중 주담보 금리가 떨어진다는 기사가 속속들이 나오고 있습니다. 다음 기사는 24일자 기사를 요약한 내용입니다.

 

 

1. 기사내용 요약

 

(1) 주담대 고정금리 3년여 만에 2%대로

 국내 시중은행(KB국민·신한·하나·우리은행)의 21일 기준 주택담보대출 혼합형(고정) 금리(은행채 5년물 기준)는 연 2.940∼5.445% 수준으로 나타났다. 지난달 3일(연 3.480∼5.868%)과 비교하면 상단이 0.423%포인트, 하단이 0.540%포인트 낮아졌다.

 

(2) 집값 부채질 우려

 시장금리 인하로 가계대출 증가세는 가팔라지고 있다. 20일 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 가계대출 잔액은 707조6362억 원으로 지난달 말(703조2308억 원) 대비 4조4054억 원 증가했다. 주담대만 3조6802억 원 늘며 증가세를 이끌었다.

 

 한국은행은 최근 ‘향후 통화정책 운용의 주요 리스크’ 보고서에서 “정책금융 확대와 주담대 금리 하락으로 주택 매수 심리가 개선되면서 금융권 가계대출이 4월 들어 증가세로 전환됐다”며 “향후 통화정책 기조가 (긴축에서 팽창으로) 전환될 경우 주택가격 상승 기대를 자극하면서 가계부채 증가세를 확대하는 요인으로 작용할 수 있다”고 경고했다.

 

(3) 정부도 가계대출 증가에 한몫

 정부도 신생아 특례대출 등 정책금융을 풀어 가계빚을 더 부풀리는 데 한몫했다는 평가가 나온다. 금융 당국은 연초부터 ‘상생 금융’을 내세워 은행들에 대출금리 인하와 이자 캐시백(환급)을 압박하며 시장금리를 계속 끌어내렸다.

 특히 성태윤 대통령정책실장은 지난주 한국은행에 금리 인하를 사실상 주문하는 듯한 발언으로 금리가 내려갈 것이라는 기대감을 키웠다. 가계대출 급증과 이자 부담 감소는 부동산 시장에 매수 심리를 일으켜 집값 상승을 부채질할 위험이 크다.

 

(4) 기사의 결론

 다만 부동산 전문가들은 금리가 내리더라도 대세 상승보다는 핵심 지역 위주로 가격이 뛰는 양극화가 진행될 가능성이 크다고 전망한다.

 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “대출금리가 낮아진다고 해도 대출 한도가 줄어드는 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 내달 시행되는 만큼 전국적으로 상승세가 나타나기는 쉽지 않은 상황”이라며 “서울 강남 등 상급지는 신고가가 나오겠지만 비강남이나 수도권 외곽·지방은 회복세가 더뎌 지역별 집값 격차는 커질 것”이라고 했다.

 

2. 블로그 주인의 의견

 

 예전부터 부동산 10년 주기설이라는 말이 있습니다. 2020년 까지는 그 흐름이 너무 잘 맞아서 2008년을 겪었던 분들은 2019년 저금리를 찍고 2022년 금리가 오르는 현상이 당연하다고 했습니다. 제 블로그 글 중 '거래량과 주태가격'이라는 글에서 '벌집순환모형'이라는 상관관계를 말씀드렸고 저도 그 흐름을 지금도 부동산 시장에 적용시키고 있습니다.

 

 요즘 부동산 기사의 세 가지 트렌드가 있습니다.

 

(1) 거래가 활발하다.

(2) 전고점 탈환은 물론, 뛰어넘는 지역이 생기고 있다.

(3) 주담보 금리가 떨어진다.

 

 이 세 가지에 혹해 집을 무리해서 사는 건 절대 안 됩니다. 또한 현재 집값이 오르는 지역, 거래가 활발한 지역은 서울에 국한되어 있고, 서울 중에서도 인기 있는 특정지역만 오르고 있습니다. 

 

 주택을 구입한다는 것은 일반인들에게는 평생 한번 있을까 말까한 '사건'이기 때문에 현재 시장을 냉정히 바라봐야 합니다. 물론 실거주의 집을 감당이 가능한 대출 내에서 사는건 언제나 찬성이지만, 아무리 좋게봐도 대출이 연봉의 8배가 넘어가는 순간 이자의 노예가 될 가능성이 충분합니다. 

 

(1) 앞으로 볼 수 있을까? 싶은 주담보 금리

(2) 혹하기 쉬운 부동산 기사

(3) 우리나라의 부동산 친화적 정책

(4) 영끌

 

이 네 가지를 조심하시길 바랍니다. 무리한 대출은 가정의 불행을 불러옵니다. 이상으로 글을 마치겠습니다.