주택담보대출의 금리 인하. 서울 아파트 값의 상승.

금리 인하와 아파트값의 상관관계

1. 서론

 

 호갱노노에 등록하고, 네이버 부동산에 찜해 놓은 서울 혹은 수도권 아파트의 매매가와 전세가가 상승이 지속되고 있습니다. 매번 울리는 알람이 가슴을 아프게 하고, 당장이라도 잡아놔야 하나? 라는 생각이 항상 들지만 좀 더 냉정하게 시장을 바라볼 필요가 있습니다. 

 

 지난 일요일, 금리 인하에 따른 서울 아파트 값의 상승이라는 제목의 기사가 올라왔습니다. 내용 요약 들어갑니다.

 

2. 기사내용 요약

 

(1) 매매가와 전세가의 상승

 올 상반기 서울 아파트 매매가·전세가 상승이 지속되고 있다. 올해 서울 아파트 10채 중 6채는 전고점 대비 80% 이상 회복된 가격에 팔렸다. 금리 인하 기대감 속에 전세값이 오르고 거래량까지 늘면서, 집값이 다시 상승할 것이라는 불안감이 수요를 부추기고 있다. 

 

 23일 직방에 따르면 지난 1~5월 국토교통부 실거래가 아파트 매매거래 1만4810건 중 8939건(60.4%)가 전고점의 80% 이상 가격에 거래됐다. 월별로 살펴보면 1월에는 80% 이상 가격에 거래된 비중이 54.5%에 그쳤으나, 2월 57.2%, 3월 59.1%, 4월 63.5%. 5월 66%로 매월 늘어나는 추세다. 최근의 거래량 회복 추세와 함께 거래 가격도 전고점 수준에 가까워지고 있다.

 서울 영등포구 '여의도 한양' 아파트 전용면적 105㎡은 지난 달 23억8000만원에 팔렸다. 단지 내 같은 크기 아파트가 지난해 10월 16억원에 팔린 것과 비교하면 7개월 새 8억원이 뛴 것이다. 이는 2021년 6월 전고점 거래가인 19억6000만원과 비교해도 4억원 이상 높은 금액이다.

 인근 '여의도 대교' 아파트에서도 최고가 경신 사례가 나왔다. 이 아파트 전용 95㎡는 이달 초 21억7000만원에 거래됐다. 작년 5월 까지만해도 16억7000만원에 팔렸던 곳이다. '여의도 광장' 아파트 전용 118㎡도 지난 3월 24억9000만원에 팔려 종전 최고가 기록을 갈아 치웠다.

 이런 흐름은 한국부동산원 아파트 가격 통계에서도 나타난다. 한국부동산원 6월 셋째 주(17일 기준) 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가는 0.15% 오르며 13주 연속 상승세다. 서울 아파트 주간 매매 가격이 0.15% 오른 것은 2021년 11월 첫 주 이후 2년 7개월 만에 처음이다. 서울 아파트 전세가도 한 주 만에 0.17% 올랐다. 서울 아파트는 지난해 4월 이후 57주 연속 상승하고 있다. 업계에선 서울 아파트 전세가 상승 지속이 매매가를 끌어 올린 것으로 분석하고 있다.

 

 서울 아파트 거래량도 늘고 있다. 5월 서울 아파트 거래 건수는 5000건을 넘어설 조짐을 보이고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 서울 아파트 거래 건수는 △1월 2611건 △2월 2570건 △3월 4229건 △4월 4376건 △5월 4755건으로 늘었다. 5월 아파트 매매 신고 마감일이 일주일 가량 남은 것을 감안하면, 월간 매매 거래 건수가 5000건을 넘어설 것이란 전망도 나온다. 서울 아파트 월간 매매 건수는 2021년 5월 이후 3년간 5000건을 넘긴 적이 없다.

 

(2) 금리인하

 한국은행의 기준금리 인하에 대한 기대감은 이미 주택담보대출(주담대) 금리에 먼저 반영되고 있다. 금융권에 따르면 4대 은행(KB국민·신한·하나·우리은행)의 주담대 혼합형(고정) 금리(은행채 5년물 기준) 하단은 2.9%대 까지 내려왔다. 5월 초에 비해 금리 하단이 0.54%p 낮아진 것이다. 대출금리 하락은 집값 상승을 자극하는 대표적 요인이다. 이들 은행의 주담대 변동금리 하단도 낮아지고 있다.

 

 정부도 기름을 붓고 있다. 정부는 종합부동산세 개편과 신생아 특례대출 대상 확대를 추진하고 있다. 정부가 추진하는 종부세 개편과 신생아 특례대출 소득 기준 완화 정책도 서울 아파트 가격 상승 요인으로 작용할 전망이다. 대통령실은 지난 16일 "종부세 폐지 내지는 전면 개편이 필요하다"고 했다. 박상우 국토교통부 장관도 지난 9일 "종부세와 재건축초과이익 환수제, 임대차 2법(계약갱신 청구권·전월세 상한제)을 폐지해야 한다"고 밝혔다.야당인 더불어민주당도 1주택자에 대한 종부세 폐지에 찬성 입장이다.

 

 정부는 신생아 특례대출 소득 기준도 완화하기로 했다. 정부는 주택자금 지원을 위해 2025년 이후 출산한 가구에 대해서는 신생아 특례 구입·전세자금 대출 소득 요건을 한시적으로 추가 완화(2억5000만원, 3년간 시행)하기로 했다. 평균 연봉 1억원이 넘는 삼성전자 등 대기업 맞벌이 부부도 특례대출 요건에 부합하게 돼 대출 수요가 늘어날 것으로 보인다.

 

(3) 부정적 의견

 다만, 올 상반기 서울 아파트 매매가 상승이 '정책에 의한 단기 반등'이라는 시각도 있다. 실제 지난해 9월 40조원 규모인 '특례보금자리론' 종료 직후 서울 아파트 매매 수요는 크게 줄었던 적 있다.

 부동산업계 한 관계자는 "신생아 특례 등 정부의 정책 대출이 집값을 끌어올리는 효과를 내고 있지만, 대세 상승으로 이어지진 않을 수 있다"며 "또 서울에서 전고점에 도달했다는 아파트들이 있지만, 아파트 가격을 달러 기준으로 환산하면 2021년에 비해 20% 가량 낮아진 것으로도 볼 수 있다"고 전했다. 다른 관계자는 "불안하더라도 아직은 추격 매수에 나설 상황은 아니다"라고 조언했다.

 

3. 결론

 

 인구감소와 경제 성장율, 아직 상대적으로 높은 금리 이 세가지를 볼때 주택가격의 상승은 이해가 가질 않습니다. 물론 2020년 처럼 폭발적으로 오르진 않지만 벌써 주요 지역은 전고점을 거의 회복하고 있고, 거래량도 꾸준히 늘어나고 있습니다. 

 

 제가 살고있는 집은 다행인지 모르겠으나, 6억이 넘지 않아 디딤돌 대출이 허락됩니다. 요즘 디딤돌로 대환대출을 하느라 머리가 아픈데, 시중 은행의 주택담보대출의 금리도 어느덧 3.5%까지 떨어졌습니다. 기사에서는 2%대 까지 떨어졌다고 하지만 실질적으로 느껴지진 않습니다. 나라 정책이 부동산 친화적으로 가면서 주택 구매를 부추기는 건 아닌가 라는 생각이 떠나질 않습니다. 미국 금리는 떨어진다고 하지만 아직인점을 분명히 하면, 우리나라의 주택담보대출 금리는 이해가 가질 않습니다. 

 

 현재 서울이나 일부분 지역의 가격 상승은 2+2전세기간이 끝남에 따라 전세가격 폭등, 그 일부분이 매매로 돌아서는 현상에서 일어나는 일시적인 현상이라고 생각합니다. 따라서 초조해하며 집을 구매하기 보다는 최소한 내년까지는 시장을 냉정하게 바라볼 필요가 있다고 생각합니다.