부부 공동명의. 과연 하는 게 이득일까?

부부간의 신뢰를 위한 부부 공동명의

 

 

1. 서론

 

 저는 신혼 초부터 항상 공동명의를 해왔습니다. 장점과 단점 따질 것 없이 부부니까 당연히 했었죠. 그런데 이게 귀찮은 일이 한두가지가 아닙니다. 가장 큰 예로 대환대출을 받을 때 꼭 아내와 동행을 해야 하고, 집을 팔 때도 당연히 동행을 해야 합니다. 그래도 공동명의를 하는 이유는 부부간의 신뢰는 물론 집 구매 시 부부 합산 소득으로 DSR을 계산할 수 있기 때문입니다. 오늘 부부 공동명의 관련 기사가 올라와 요약해 보겠습니다.

 

2. 부부 공동명의란?

 

(1) 공동명의는 계약의 체결이나 문서상 기록을 할 때 단일 주체가 아니라 둘 이상의 주체로 설정하는 것을 말한다. 

(2) 부부공동명의 등기란 신혼집을 구입하거나 임차할 때, 부부가 공동명의로 등기하는 것을 말한다.

- 신혼집을 구입하거나 임차할 때 부부가 공동명의로 등기하면 해당 부동산에 대한 재산권 행사를 부부가 공동으로 할 수 있다. 

- 주택을 양도하거나 상속받는 경우에는 세금 감면 효과가 있다. 최근 많은 신혼부부들이 공동명의를 택하고 있다. 부부공동명의 비율은 해마다 증가해 약 50%를 차지하고 있다.

- 부부가 주택을 공동명의로 등기하면 해당 주택에 대한 권리를 공동으로 소유하게 된다. 부부 일방이 공동명의인인 배우자의 동의 없이 해당 주택을 처분하거나 변경할 수 없다.

 

3. 부부 공동명의 장.단점

 

(1) 장점

- 부동산 명의는 분산할수록 세금을 절감하는 효과가 있습니다.

 단독 명의의 경우 1세대 1주택이라면 12억원까지 공제를 해주지만, 부부 공동 명의로 하면 1인당 9억원까지 공제가 가능해 종합부동산세 적용기준이 총 18억원까지 늘어나 단독 명의보다 공동 명의가 유리합니다.

- 양도소득세의 경우도 부부 공동 명의라면 기본 공제 250만원을 각각 받을 수 있습니다. 단독 명의로 누진세율을 적용하는 것보다 부부 공동 명의로 누진세율을 각각 적용하는 것이 절세에 도움이 된다는 것입니다.

 

(2) 단점

- 한쪽 배우자 명의의 부동산을 부부 공동 명의로 바꾼 경우 해당 부동산을 10년 이상 보유해야 한다는 것입니다.

- 부부간 10년 내 6억원 이내의 금액을 증여하면 증여세가 없지만, 양도소득세 이월과세 기간이 길어져 '이월과세'가 적용돼 증여에 의한 절세 효과가 사라질 수 있습니다.

- 은행에서 대출받거나 담보용으로 제공하려는 경우에도 공동명의인인 배우자의 동의를 받아야 합니다.  상대방의 일방적 재산권 행사가 제한된다는 거죠. 공동명의로 등기된 주택의 지분 중 배우자 일방이 소유한 지분을 담보로 제공해 경매로 넘어간 경우에는 주택 전체가 아닌 그 배우자가 소유한 지분, 즉 주택의 일부분에 대해서만 경매를 진행할 수 있습니다.

 

4. 부부 공동명의 시점 : 주택을 취득하는 시점에서 하는 편이 좋다.

 

 공동등기를 하면 절세 효과가 급니다. 하지만 때에 따라서 공동등기를 하지 않는 편이 나을 때도 있습니다. 이미 등기가 끝난 부동산의 명의를 바꾸는 경우가 대표적인 케이스인데요, 예를 들어 단독명의로 되어 있는 주택을 공동명의로 바꾸면 증여세, 취득세가 과세됩니다. 물론 배우자 간의 증여는 6억 원까지 비과세되므로 증여세는 없지만 취득세 등이 기준시가의 4%(증여 취득세는 종전과 동일하다)만큼 나오는 거죠. 이외에도 등기 관련 수수료가 발생해 예기치 않는 비용을 부담할 수 있습니다. 그래서 공동 등기를 하려면 주택을 취득하는 시점에서 하는 편이 좋습니다.

 

 

5. 기사내용 요약

 

(1) 앞으로 분양가상한제 아파트의 실거주 의무를 지키기 전에도 부부 공동명의로 변경이 가능해진다.

- 지난 3월 주택법 개정 이후 실거주 의무 종료 전 부부 공동명의 불가 방침이 알려지면서 혼선이 일자 정부가 '적극 행정' 심의를 통해 이를 가능하도록 조치했다.

- 분양가 상한제 주택의 실거주 의무를 3년 유예하는 주택법이 시행되면서 부부 공동명의와 관련된 혼선이 일자, 국토교통부가 부부 공동명의 변경이 가능하다는 유권해석을 내리기로 했다.

- 잔금 대출 등에 차질이 생길 것을 우려한 분양가 상한제 아파트 계약자들의 민원과 유권해석 요구가 쇄도한 데 따른 것이다.

 

(2) 주택법 개정안 통과 이후 문제점

- 앞서 지난 5월 국토부는 거주의무 적용 주택은 거주의무기간 동안 공동명의로 변경할 수 없다고 밝혔다.

- 공동명의는 해당 주택의 지분을 양도(증여)하는 행위이므로 법 개정(3월 19일) 이후 거주의무기간이 종료(사실확인 절차 완료)되기 전까지 해당 주택을 배우자 등과 공동명의로 설정할 수 없다 고 못 박았다.

- 즉 개정된 주택법은 실거주 유예 기간을 3년 유예해주는 대신 그 기간 집을 팔아버리는 상황을 막기 위해 거주 의무 이행 전 상속을 제외한 모든 양도행위를 금지했다. 

 

(3) 국토부가 적극행정위원회를 통해 빠르게 부부 공동명의를 가능하게 한 이유

- 주택법 개정안 통과 이후 분양가 상한제 아파트 계약자들의 혼란이 증폭돼서다.

- 문제는 개정법 제57조2항에 거주 의무를 이행하지 않았다면 주택을 양도할 수 없으며, 이때 양도는 매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함한다고 규정(상속은 제외)하면서 불거졌다.

- 실거주 의무 유예 기간 중 아파트 소유권을 부부 공동명의로 전환하는 것도 '권리 변동'으로 간주될 수 있기 때문이다.

- 이 경우 명의 변경으로 잔금을 마련하려던 예비 입주자들은 날벼락을 맞게 된다. 아파트에 입주해 실거주 기간을 다 채워야 부부 공동명의 변경이 가능하기 때문이다.

 

(4) 결론

- 앞으로 분양가상한제 아파트의 실거주 의무를 지키기 전에도 부부 공동명의로 변경이 가능해진다.

- 단 국토부는 부부 공동명의만 일단 허용하되 부모, 자식, 형제자매 등 공동명의에 대해서는 허용하지 않았다.

- 청약 당첨자들은 분양권인 상태에서 부부 공동명의로 전환하는 경우가 많다. 부부 합산 소득으로 주택담보대출을 받으면 단독 명의 대출 때보다 한도가 높게 나오기 때문이다.

- 공동명의로 부동산을 취득하면 추후 양도소득세를 줄일 수 있고, 종합부동산세 공제에도 유리하다.