서울 쏠림 현상. 그 해결방법.

 

5. 신도시가 서울 쏠림 현상을 해소할까?

 

 1기 신도시 입주를 시작한 1990년대 초반부터 서울 아파트 가격이 장기간 하향 안정되었다. 그래서 서울 아파트 가격이 너무 오르면 정부는 신도시 개발을 통한 공급 환대 정책을 내놓곤 한다. 하지만 이제는 쉽지 않다, 1990년대는 서울뿐 아니라 전 세계적으로 '직주 분리'의 신대였다. 즉 일자리 때문에 슬럼화되는 도심을 벗어나 쾌적한 외곽의 넓은 집에 살고 싶다는 욕구가 컸던 시기이다. 하지만 지금은 '직주 분리'가 아니라 '직주 근접'의 시대이다. 슬럼화되고 공동화되던 도심이 정비되면서 인프라 및 생활환경이 점점 좋아지고 있다. 반면 신도신의 생활환경은 만족스럽지만 매일 먼 거리를 출퇴큰하는 피로에 지쳐가는 사람이 늘어나고 있다. 이렇듯 '직주근접'이 중요한 시대에 신도시 공급이 서울 집값 안정화에 큰 역할을 하기가 어렵다. 그렇다고 신도시가 필요 없다는 건 아니다. 서울 출퇴근이 편리한 신도시, 직주근접이 가능한 신도시를 조성하는 것은 서울 말고는 대안이 없을 때와 신도시라는 대안이 있을 때를 비교한다면 후자가 서울의 집값 안정에 더 긍정적일 것이다. 가격 부담이 작고, 거주 만족도가 높은 신도시, 즉 좋은 거주 환경을 꾸준이 공급한다는 것으로 신도시를 바라봐야 할 때다.

 

6. 재택근무가 서울 쏠림 현상을 해소할까?

 

 팬데믹 이후 재택근무 비중이 늘면서 오피스 수요도 감소할 것이라 예상했다. 그런데 이 시기에 돈이 시장에 너무 많이 풀리고, 이런 돈들이 스타트업에 공격적으로 투자되면서 오히려 스타트업을 중심으로 채용과 오피스 수요가 급증했다. 재택근무가 보편화된다고 해도 함께 모여 일하는 오피스는 필요하다. 예전만큼 넓은 오피스가 필요하지 않게 되었을 때 기업은 어떻게 움직일까?

 

(1) 임차 면적을 줄여서 임대료 부담을 줄인다.

(2) 임차 면적을 줄이는 대신 같은 임대료로 더 좋은 곳으로 이동한다.

 

 구인난이 심한 시기라면 후자를 선택해야 할 것이다. 여기서 생각할 것이, 앞으로 어떤 업종에서 일자리가 늘어나느냐 하는 것이다. 장기적으로 보면 전통적인 제조업보다는 4차 산업 중심으로 일자리가 늘 것이다. 4차 산업일수록 개인의 역량이 중요하고, 능력 있는 직원을 채용하려면 급여, 복지, 성장 가능성과 함께 '오피스 위치'도 매우 중요해진다. 그러니 원활한 채용을 위해서라도 많은 기업들이 더욱 서울을 선호할 것이라 생각한다.

 

복잡한 서울의 도심

7. 서울 쏠림 현상은 오래전부터 있었다. 그럼 실제로 아파트 가격도 서울이 더 많이 올랐을까?

 

 2000년 말부터 2022년 말까지 22년간의 데이터를 보자. 데이터를 보면 우리나라 부동산 시장은 2000년부터 2006년까지의 상승기, 그 뒤 2012년까지의 하락기, 다시 2021년까지의 상승기를 거쳐 2022년부터 하락극면에 들어서는 등 상승-하락기를 반복해왔다. 그렇다면 권역별 아파트 가격은 어떻게 변동했을까? 전국의 3.3m²당 가격은 상승과 하락을 반복하는 와중에도 대도시 아파트, 그중에서도 서울 아파트의 상승률이 더 높은 걸 알 수 있다. 광역시의 상승률이 경기/인천보다 높았다는 사실에서 권역 내 핵심이 되는 것의 중요한 것을 알 수 있다. 수도권이라면 서울, 영남권이라면 부산이 권역 내에서 장기적으로 더 발전하면서 주변 지역과 점점 차별화된다고 보는 게 맞을 것이다. 서울 안에서도, 부산 안에서도 또 지역별로 차별화가 진행될 것이다.

 

 지난 22년간 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시의 상승률이 386%로 경기도 전체의 상승률 340%보다 조금 높게 나온다. 상승률 차이가 그렇게 크진 않는데 그 이유는 22년간 경기도에 2기 신도시도 신규 조성, 입주하면서 경기도 전체의 상승률이 올랐기 때문이다. 이제 분당과 일산을 살펴보자. 지난 22년간 분당 아파트가 일산 아파트보다 약 1.5배 높은 상승률을 보였다. 분당의 상승률은 서울의 상승률과 큰 차이가 없다. 행정구역 상으로는 경기도지만 웬만한 서울보다 핵심 오피스 권역인 강남 접근성이 뛰어나고 판교테크노벨리도 붙어 있고 신도시라 전반적인 인프라가 좋기 때문이다.