아파트. 그 쾌적성과 면적의 개념.

아파트. 그 쾌적성과 면적의 개념.

4. 쾌적성과 거주 안정성

 

 주택 구입은 살면서 가장 큰돈이 들어가는 구매 행위이다 자기 자본만으로는 감당이 안 돼 고 가격 상승을 따라잡기 어려울 것 같아 무리하게 대출받아 매입하는 경우를 주위에서 많이 보게 된다. 그러나 2023년처럼 갑자기 금리가 오른다면 상환 계획에 무너져 안타까운 상황에 빠지게 된다. 과연 집을 꼭 사야 할까?

 

쾌적한 신축 아파트의 삶

 

 우리나라 공공임대주택 캐치프레이즈는 ‘집은 사는(buy) 것이 아니라 사는(live) 곳이다’이다. 투자의 관점이나 투기의 대상이 아닌 본원적 기능으로 집을 바라보자는 취지이다. 살기 좋은 집은 ‘쾌적성’과 ‘거주 안정성’이 중요하다.

 

 우리가 사는 집은 소유 여부에 따라 자기 집에서 사는 ‘자가’와 남의 집을 빌려서 사는 ‘차가’로 나뉜다. 차가는 다시 지불 방식에 따라 전세, 반전세, 보증부월세 등으로 나뉘고, 임대 주체가 누구냐에 따라 공공임대와 민간임대로 나뉜다. 대상 자격이 엄격한 공공 김 대는 ‘거주 안정성’은 확보되지만 ‘쾌적성’이 아직은 떨어진다.

대부분의 경우 공공임대보다는 내 집에서 거주하거나 민간임대 중 하나를 선택한다. 민간임대는 ‘쾌적성’을 선택할 수 있으나, ‘거주 안정성’이 떨어진다. 물론 주택 임대차 3법 중 하나는 ‘계약 갱신 요구권’덕분에 임차 시 기본 2년에 전세보증금 5% 이내 인상 조건으로 2년을 더 연장할 수 있게 되어 4년은 법적으로 거주 안정성이 보장된다. 하지만 그 후에는 어떤 집주인은 만나느냐, 재계약 시점의 전세가격이 상승세냐 하락세냐에 따라 거주 안정성이 흔들리게 된다. 만일 아파트 가격이 오르고 전세가격도 상승하고 있다면 집주인은 큰 폭의 전세가 인상을 요구할 것이다. 일반적인 급여 생활자가 4년간 상승한 전세금을 한 번에 올려주기는 쉽지 않다. 오른 전세금을 마련하지 못해 점점 외곽으로 밀려나는 전세 난민 문제는 앞으로도 주기적으로 발생할 가능성이 높다.

 

 이처럼 공공임대주택은 쾌적성이 떨어지고 민간임대주택(전세)은 거주 안정성이 떨어진다. 이걸 생각하면 집이 필요한 시기에 가용 범위 안에서 내 집 마련을 하는 것을 추천한다. 집값이 언제 오르고 떨어질지 모르니 매수 타이밍은 물론 외부 충격에 버틸 수 있도록 무리한 대출은 받지 않는 게 좋다. 중소형과 중대형의 선택 예전에는 중소형 아파트(40~60m², 보통 25평형) 가격의 오름폭이 중대형 아파트(85~135m², 보통 33평형)보다 더 컸다. 하지만 큰 평형은 동호수 배치 및 전망이 좋은 경우가 많고, 오름폭도 거의 비슷하다. 물론 중소형 아파트가 자금 부담이 적다는 이점이 있지만, 중대형아파트는 좀 더 나은 쾌적성을 확보할 수 있다. 따라서 자금이 충분하다면 중소형보다는 중대형아파트를 선택하는 게 좋을 것이다. 처음에 중소형 아파트에 들어갔다가 중대형 평수로 이사를 가게 되면 갈아타기로 발생하는 거래비용도 줄일 수 있다는 장점도 있다. 생각해 보면 인구가 감소하고, 1인 가구와 2인 가구의 비중이 높아지고 있다. 따라서 중소형 평수의 아파트가 오름폭이나 수요가 더 있을 것 같지만 거의 동일 수준에서 움직이고 있다. 이유는 '소득'이라는 중요한 요소가 있다. 소득수준이 높아질수록 1인당 사용하는 면적은 점점 넓어진다. 그래서 장기적으로는 중소형 평수보다 중대형 평수에 대한 수요가 더 증가할 수 있다.

 

5. 전용률과 평당 분양가격

 

 아파트 전용률이 대개 70% 중후반대인 것에 비해 오피스텔은 50% 내외로 전용률이 매우 낮다. 낮은 이유는 공급면적에 기타 공용면적도 포함되기 때문이다.

 

아파트. 그 쾌적성과 면적의 개념.

5-1. 전용면적

-  해당 집 거주자가 배타적, 독립적으로 독점해서 사용할 수 있는 공간 현관문 안에 있는 방, 거실, 주방, 화장실, 드레스룸 등의 면적을 더한 것

5-2. 공용면적

-  전용면적과 반대되는 개념이다. 즉, 불특성 다수가 함께 사용할 수 있는 공간이다.

5-3. 주거공용면적

-  아파트 계단, 복도, 엘리베이터 등 주거와 밀접하게 관련된 공용면적

5-4. 기타공용면적

-  지하주차장, 단지 내 관리사무소, 노인정 등이 면적을 더한 것.

5-5. 서비스 면적

- 발코니 면적, 발코니를 대부분 확장하는 추세여서 그 면적만큼 방이나 거실이 넓어지는 효과가 있다.

5-6. 공급면적(분양면적)

-  전용면적 + 주거공용면적 계약면적 공급면적 + 기타 공용면적

5-7. 전용률

-  전용면적 / 공급면적

 일부 오피스텔은 아파트에 비해 현저하게 낮은 평당 분양가를 거론하며 홍보하는 경우가 간혹 있다. 애초에 분양면적을 계산하는 방식이 아파트와는 다르니 오피스텔의 평당 분양가격도 당연히 아파트보다 크게 낮을 수밖에 없다. 그러니 전용률이 아파트에 비해 낮은 오피스텔, 아파텔, 도시형생활주택, 주상복합아파트 등의 평당 분양가격을 계산할 때는 분양면적으로 비교하지 말고 반드시 아파트와 같은 조건으로 평형을 환산한 후 따져봐야 한다.