서울, 서울, 오직 서울

1. 서울을 떠나는 이유

 

 서울 인구는 2011년부터 매년 줄어들고 있다. 반면 아파트는 2013년부터 가격이 오르기 시작해 2021년까지 9년 동안 2~3배나 올랐다. 그 이유는 무엇일까?

 

거주할 수 있는 집이 부족하기 때문이다.

 

주택 수는 계속 증가하고 있지만 주택에 거주하는 평균 세대원 수가 감소하기 때문에 그 수요를 못 따라서 서울의 인구는 주는 것이다.

 

2. 많은 사람이 서울로 모이는 이유

 

(1) 서울에 좋은 일자리가 많고,

(2) 인프라가 잘 갖춰줘 있고,

(3) 다양한 사람들을 만나면서 더 많은 기회를 접할 수 있기 때문에 많은 사람들이 모이는 것이다.

 

 경제적 기반인 직장이 서울에 있다면 편한 출퇴근을 위해 생활 기반도 서울에 두고 싶어 할 수도 있다. 투기가 조장된다는 의문에 대해서는 우리나라를 어떻게 하면 균형 발전시킬 수 있는지에 대한 고민이 필요할 것이다.

 

3. 서울에 공급을 확대할 수 있는 방법

 

2-1. 용적률 완화가 답이다?

 용적률 완화가 해법이라고 말하기는 어렵다. 용적률을 높여주면 토지 및 주택을 보유한 기득권자에게 더 큰 혜택이 돌아간다고 비판이 나올 수밖에 없을 것이다.

 또한 과밀을 더 심화시켜 삶의 질과 서울의 경쟁력을 떨어뜨릴 수 있다.

 

멋진 신도시의 삶

2-2. 신도시 공급

 대안은 행정구역 상의 범위를 벗어나 서울 출퇴근이 가능한 지역까지 포괄해서 주택을 공급하는 것, 즉 신도시이다. 1기 신도시는 서울 중심으로 20km 정도에 위치해 있다. 그런데 2기 신도시는 판교, 위례를 제외하고는 1기 신도시보다 외곽에 있어 입지가 대체로 떨어진다. 이 문제를 인식하여 3기 신도시는 다시 반경 20km 안에 모두 들어와 있다. 3기 신도시와 함께 장기적으로는 보존가치가 낮고, 환경적 가치를 이미 상실한 개발제한구역(그린벨트)을 추가 해제해 서울 접근성이 뛰어난 곳에 환경친화적인 공동주택단지를 만드는 방안도 추진할 필요가 있다.

 

3. 신도시 별로 편차가 심한 이유

 

 대표적인 1기 신도시인 일산, 분당만 봐도 지금은 분당이 확실히 더 좋다. 두 도시 모두 서울시청 중심으로 반경 20km에 위치해 서울 접근성도 비슷하고 생활 인프라도 큰 차이가 없어 보이지만 말이다. 요인은 다음과 같다.

 

3-1. 핵심 오피스 권역과 얼마나 가까운가?

 서울의 핵심 오피스 권역은 도심, 강남, 여의도 이렇게 3곳이다. 지하철로 이곳에 한 번에 빠르게 갈 수 있는 곳은 선호도가 높아 가격이 오를 때 다른 지역보다 더 많이 오른다. 1기 신도시 분당, 2기 신도시 판교가 그 대 표적 예이다.

 1기 신도시를 보면, 분당은 강남과 접해 있고, 일산은 도심, 여의도와 많이 떨어져 있다. 이런 차이가 시간이 지날수록 힘을 발휘했다고 봐야 한다. 즉 단순히 행정구역 상의 서울과 얼마나 가까이 있느냐 하는 것보다는 핵심 오피스 권역인 도심, 강남, 여의도와 접근성이 얼마나 뛰어난가 하는 점이 중요하다.

 

3-2. 경쟁력 있는 업무지구를 만들어 직주근접이 가능하게 한다.

 대부분의 신도시가 직주근접 환경을 만들겠다고 하지만 실제 판교테크노벨리 같은 곳을 만들기란 쉽지 않다. 판교만 해도 서울에서 출퇴근하기 좋은 곳은 아닌데, 3기 신도시 중에서 업무지구로서 판교보다 접근성 좋은 곳은 없다, 서울에서 향후 오피스 지구로 떠오를 곳은 어디일까? 용산과 성수를 꼽을 수 있다. 용산은 개발계획에 따라 국제업무지구가 완성될 테고, 성수 또한 업무지구를 형성해 나갈 것이다. 용산은 도심과 여의도 접근성이 좋고, 성수는 강남과 가깝다. 교통도 좋고, 각각 용산공원과 서울숲이 있어 자연환경도 좋으니 업무지로로서의 경쟁력이 높다고 볼 수 있다. 결과적으로 도심, 강남, 여의도, 용산, 성수의 접근성이 좋은 지역에 대한 관심은 앞으로 더 커질 것이다.

 

 

4. 신도시 분양을 받을 것인가?

 

 당연히 시장 상황을 확인하고 결정해야겠지만, 청약하는 게 유리하다. 신도시, 뉴타운, 혁신도시 등 대규모 택지를 조정해 아파트를 분양할 때는 물량이 엄청나다. 그래서 한 번에 분양하지 않고 1차, 2차, 3차 등 순차적으로 분양을 한다. 이때 1차 분양을 하는 곳이 일반적으로 입지도 가장 좋고 분양가격도 낮다. 그러니 1차 분양 아파트에는 적극적으로 청약할 만하다. 결론적으로 내 집 마련을 하려는 실수요자이고 마침 원하는 곳에 신도시나 뉴타운 등이 들어설 예정이라면 맨 처음 분양하는 아파트에 청약하면 좋을 것이다.