입지의 중요성(교통)

 

현재 부천에 살고 있는 나는 40살 전에 서울 입성이라고 하는 목표가 있다. 일주일에 한 번씩 예산을 정리하고, 현실적인 조건에 맞춰 아파트를 찾아보면 살고 싶은 집은 거의 없다. 아니 아예 없다고 하는 게 맞겠다. ‘살기 좋고 가격이 싼 아파트는 없다’라는 선배들의 말이 요즘 가슴에 꽂히고 있다.

 

돈에 맞춰 가는 게 맞냐, 아니면 무리해서라도 더 나은 입지를 찾아가는 게 맞냐는 고민. 우리나라뿐만 아니라 전 세계 집을 사려는 사람들의 최대 고민일 것이다.

 

 아파트 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요인이 있다.

 

1. 교통

2. 교육 환경

3. 공원

 

개개인이 추구하는 라이프스타일에 따라 무엇에 더 점수를 줄지는 달라지겠지만, 그 중요성을 누구나 잘 알고 있으니 아파트 분양 홍보문구에도 절대 빠지지 않는다.

 

교통, 공원, 교육 환경 등 개개인의 필요성에 맞춰 점수를 준 후, 아파트 매수를 결정한다면 개인적 니즈는 만족시킬 수 있다. 하지만 큰 목돈이 들어가는 집을 결정할 때는 거주가치와 함께 자산 가치도 무시할 수 없다. 즉 집을 선택할 때에는 내가 원하는 조건도 중요하지만, 사람들이 보편적으로 원하는 것도 함께 봐야 한다. 오늘은 교통 위주의 글을 써볼 것이다.

 

 

1. 교통의 중요성

 

집값에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 교통이다. 강남이나 여의도 같은 핵심 오피스 권역에 대중교통으로 얼마나 빠르고 편하게 갈 수 있느냐가 중요하다. ‘나는 차가 있어서 굳이 대중교통의 필요성을 못 느끼겠다’라는 생각으로 집을 매수한다면 향후 자산 가치에 좋은 영향을 주진 않을 것이다. 왜냐하면 자차보다는 대중교통의 필요성을 느끼는 사람들이 다수이기 때문이다. 나는 오피스텔도 살아보고, 깔끔한 신도시와 택지지구의 신축 아파트에도 살아봤지만 가장 살기 좋았던 곳은 지하철이 바로 앞에 있는 오피스텔이었다.

 

사실 수도권, 그중 서울은 지하철이 안 가는 곳이 거의 없을 정도로 노선도가 빽빽하다. 그래서 역세권은 기본이고 추가로 핵심 오피스 권역과 가까운 지하철역인지가 중요하다. 그래서 지하철 노선도가 중요하고, 향후 자산 가치에 차별성이 생기게 된다.

 

경기권은 GTX가 생기고 있다. 서울의 집 부족 문제를 해결하기 위해 수도권 외곽까지 대규모 신도시가 많이 들어섰고, GTX가 생김으로써 출퇴근 불편이 많이 개선될 것이라 예상하고 있다. 따라서 신도시의 집을 매수할 때는 GTX 역 바로 앞에 있고, 초등학교를 품고 있는 단지를 선택해야 한다는 것이다. GTX 역과 가까울수록 비싸고 멀어질수록 가격은 떨어지는데 시간이 지날수록 그 갭은 커질 수밖에 없을 것이다.

동탄 신도시의 GTX 역 바로 앞 단지의 가격을 보면 웬만한 서울 아파트 못지않게 비싸다. 여기서 의문이 GTX가 서울까지의 ‘시간적 거리’는 단축되지만 ‘심리적 거리’도 단축될지는 의문이다. GTX나 KTX로 서울은 빨리 간다지만, 자차를 이용하게 될 경우 여전히 멀기 때문에 서울 입성을 꿈꾸는 사람들은 여전히 많을 것으로 생각한다.

또한 GTX를 볼 때 서울의 어디를 지나가는지 확인해야 한다. GTX 환승역인 삼성역, 서울역, 청량리역과 함께 여의도역, 용산역이 눈에 띈다.

 

흔히 지하철 개발 발표, 착공, 개통될 때 주택 가격이 오른다고 생각하지만, 노선이 좋지 않거나 기대감만으로 너무 많이 오른 곳들은 개통되면 오히려 가격이 빠지는 경우도 있다. 지금 현재 공사 중이거나, 신규 개통된 노선일지라도 핵심 오피스 권역과 관계가 없는 곳이라면 집값의 영향을 거의 받지 않을 것이다.

 

2. 한강변 아파트

 

서울 내에서도 한강변을 접한 아파트와 그렇지 않은 아파트는 갭이 점점 벌어질 것이다.

3구에서도 한강변을 접한 동네는 반포동, 잠원동, 압구정동, 청담동, 삼성동, 잠실동, 신천동 딱 7개 동뿐이다. 그중에서도 한강을 바로 앞에서 볼 수 있는 아파트는 얼마 되지 않는다. 시간이 갈수록 사람들이 그 희소성에 더 큰 가치를 부여할 것이다.

 

한강은 서울이 품은 가장 멋진 자연환경이자 공공재이다. 그러니 서울 시장이 누가 되든 한강변 개발은 계속될 것이다. (서울 서남부 도시계획을 보면 주로 한강변 아파트 위주이고, 강서구가 특히 그렇다.)

강북에서도 마용성(마포구, 용산구, 성동구) 중 한강변을 접하고 남향으로 한강 뷰가 가능한 아파트의 전망은 매우 밝다.

 

결과적으로 아파트 매수 시 우선 고려할 사항을 알아보자

- 핵심 권역(직장)과 가까운 역세권 아파트

- 초등학교가 블록 내에 있는 아파트

 

추가로 자연환경도 고려하면 좋겠지만 이 두 가지만 고려해도 누구나 사고 싶어 하는 아파트를 매수할 수 있을 것이다.