집값에 영향을 미치는 요인 - 1

 

집값에 영향을 미치는 요인은 다양하다. 예를 들면,

- 공급이 부족하면 가격이 오른다

- 금리가 급등하면 가격이 떨어질 가능성이 커진다

- 실제로는 다양한 상황이 함께 발생한다.

 

 그래서 공부가 더 필요하다.

 

 살다 보면 언젠가는 나만의 공간, 내 가족이 머물 집이 반드시 필요할 때가 온다. 내가 집을 산다고 할 때 이러한 고민들을 할 것이다.

- 같은 돈으로 어디에 사는 것이 더 좋을까?

- 조금 무리해서라도 지금 사는 게 좋을까?

- 전세를 살면서 현금을 더 모으고 매수 시기를 탐색할까?

 

 공부를 하다 보면 관심이 가는 이론이 생긴다. 개인적으로는 인구와 주택의 상관관계에 관심을 두고 있다. 인구가 감소하면 집의 필요성이 줄고, 집의 필요성이 줄어들면 집값도 떨어진다, 우리나라 인구는 이미 감소하기 시작했다, 그러니 이제 집값은 계속 떨어질 것이고 집을 비싸게 살 필요가 없다 라는게 주요 내용인데 여기에 긍정을 하는 ‘인구론자’라면 집을 굳이 사지 않을 것이다. 어떤 요인이 장기적으로 집값에 더 영향을 미치는지 이해하는 것은 중요하다. 집과 부동산에 대해 균형 잡힌 시각을 갖기 위함이다. 그렇지 않으면 공급 부족만 얘기하는 상승론자와 인구감소 얘기만 하는 하락론자들의 주장에 휩쓸려 잘못된 결정을 할 수 있다.

 

1. 경제성장률과 주택 가격

 

 경제성장률과 집값의 상관관계라는 이론이 있다. 이제까지 누적 경제성장률보다 집값의 상승 폭이 너무 컸고 이제는 그 차이만큼 폭락할 것이라는 내용이다. 여기에 대해 생각해 보자.

 

 선진국보다 개발도상국의 경제성장률이 일반적으로 더 높다, 한국도 선진국 대열에 들어서면서 경제성장률은 점점 낮아지고 있다. 만일 경제성장률과 집값을 정비례의 관계로 본다면, 선진국보다는 개발도상국에 투자하는 게 좀 유리할 것이다.

그런데 미국 같은 선진국의 주택 가격은 2000년대에도 크게 올랐다. 한국도 1986~99년의 주택 가격 상승률보다 경제성장이 둔화된 2000~09년, 2010~22년의 상승률이 더 높다. 2000~09년에는 외환이기 후 이미 상승하기 시작한 아파트 가격이 전 세계적인 유동성 장세로 장기 상승장을 맞이하다가 2008년에 글로벌 금융위기를 겪었다. 2010~22년에는 글로벌 금융위기 등의 여파로 가격이 장기 하락하다가 다시 전 세계적으로 돈이 많이 풀리면서 2013년부터 상승세로 전환해 2021년까지 가격이 급등한 후, 2022년부터 급락으로 반전되었다. 생각을 해보면 우리나라도 2016년까지만 해도 집은 사는 게 아니라고, 집 사는 사람들을 말렸다. 나는 2019년에 시흥에 분양을 받을 때만 하더라도 다들 비싸다고 말리는 사람들이 있었다. 그때 가격이 3억 대였으니 지금 생각하면 상상도 못할 금액이다. 또한 그때 당시 집을 투자로 매수한 사람들은 지금 부동산 부자가 되었다. 코로나 덕분에 나라에 돈이 풀리면서 집값이 폭등했고, 우리나라뿐만 아니라 전 세계적으로도 많이 올랐는데, 2022년 돈을 회수하고, 금리를 올리면서 급락으로 돌아선 것이다. 여기서 하고 싶은 말은, 전 세계적으로 돈이 많이 풀린 유동성 장세에 주택 가격이 올랐다는 것이다. 경제성장률도 물론 참조해야겠지만, 시장에 돈이 얼마나 많이 풀렸나 하는 것이 집값에 더 큰 영향을 미친다고 봐야 한다.

 

2. 통화량과 주택 가격

 

 우리나라의 광의통화(M2)는 그동안 줄어든 적 없이 매년 증가했다. M2와 집값은 정비례가 아닐까?

M2가 매년 증가한다고 해도 집값이 계속 오를 수는 없다, 하지만 장기적으로 집값은 M2의 누적 증가분에 수렴하는 모습을 보여왔다. 즉 M2가 꾸준히 증가해도 집값이 떨어지는 구간이 있지만, 집값이 일단 상승세로 전환되면 그동안 벌어졌던 M2의 누적 증가분에 수렴하는 수준으로 빠르게 상승했다는 것이다. 특정 아파트 사례를 일반화하는 것은 위험하지만, 입지가 좋고 수요가 몰리는 아파트라면 상승과 하락을 반복하면서도 장기적으로는 M2의 증가분에 수렴하는 것으로 보인다.

 M2 한 가지만으로 집값이 움직이지는 않는다. 하지만 각 요인들을 어떤 관점에서 바라볼 것인가는 굉장히 중요하다. 예를 들어 ‘한국의 장래인구는 감소한다’는 요인을 집의 필요성이 줄어들어 집값이 하락하는 것과 연계할지, 아니면 지역별 격차가 심화되는 것으로 이해할지에 따라 의사결정이 전혀 달라질 것이다. ‘한국의 경제성장률은 앞으로도 낮다’라는 요인과 ‘한국의 M2는 매년 증가한다’라는 요인 중 무엇이 집값에 영향을 미칠 것으로 판단하는가에 따라서도 다르게 행동할 것이다. 판단은 각자의 몫이다.

 

* M2 : 광의통화(M2)는 협의통화에 정기 예금이나 정기 적금과 같은 저축성 예금을 포함한 통화량을 의미한다. 광의통화에 추가로 포함되는 정기 예금과 적금은 약간의 비용을 지불하면 현금화할 수 있는 유동성이 상대적으로 큰 자산을 의미한다.