집값에 영향을 미치는 요인 - 2

3. 수요와 공급의 균형점

 

 집은 수요에 비해 공급이 부족하면 가격이 올라가고, 수요보다 공급이 넘치면 가격이 내려갈 것이다. 인구의 약 0.5%, 또는 아파트 재고 물량의 약 3%만큼의 아파트가 매년 신규 공급되면 주택 공급이 안정적이라고 한다.

 최근까지 공급이 부족했고 앞으로도 당분간 그럴 거라는데, 2022년에 아파트 가격이 급락한 이유는 무엇일까? 수요 섹터를 고려하지 않았기 때문이다. 수요가 항상 적정하게 유지될 거라고 가정한 것이다. 하지만 주택 수요는 집값 상승기에는 예상치보다 웃돌고, 집값이 어떤 식으로든 떨어지면 수요가 급감할 수밖에 없다. 2022년에 금리가 급등하고 가격이 떨어지자 수요도 감소했다. 이렇게 수요가 급감하면 공급 부족이 아니라 매물 적체, 거래 절별 문제가 발생한다.

 

* 공급 : 아파트 입주 물량

 

4. 국내 위기와 국제 위기

 

 아파트 가격에 영향을 미치는 다양한 요인 중 공간적 요인 즉 ‘입지’외에도 의미 있게 봐야 할 것들이 있다.

- 현금 유동성(광의통화, M2)

- 수요와 공급

- 외부 충격(외환위기나 글로벌 금융위기)

 

 외부 충격은 경제 전반의 환경이기도 하다. 일단 외부 충격으로 집값이 급락하게 되면 수요도 급감한다. 집값이 오랜 기간 상승하다가 경제가 급격하게 나빠지는 외부 충격으로 떨어지기 시작하면 대부분 경착륙한다고 봐야 한다. 경착륙 말고 연착륙시키기 위해 다양한 정책을 낸다 해도, 시장 참여자는 경착륙 가능성이 크다는 전제하에 시장에 접근할 필요가 있다.

외부 충격이라도 국내 위기냐, 전 세계적 위기냐의 차이가 있다. 국내 위기는 그 위기만 극복하면 우리나라의 경제환경이 바로 달라진다. 반면 세계적 위기는 하나의 위기를 극복한 것 같았는데 다른 곳에서 또 위기가 터지고, 그러면서 한국경제에 계속 영향을 미친다. 따라서 집값에 영향을 미친 외부 충격이 국내 이유인지 국제적인 문제인지 따져보고 시장에 재진입할 시기를 저울질하는 게 현명할 것이다.

 

* 경착륙 : 보통 경기 경착륙이라고 하는데 활황세이던 경기가 갑자기 냉각돼 주가가 폭락하고 실업자가 급증하는 사태를 말한다.

* 연착륙

- 경기 하강에 따른 부작용을 최소화하 하기 위해 미리 통화, 재정, 환율 등 정책수단을 적절히 조합해 탄력적으로 대응하는 노력이 필요하다. 이런 수단을 통해 적절한 성장률로 경기하강을 둔화시켜 불황을 미리 막는 것을 경기 연착륙(Soft landing)이라고 한다.

- 연착륙이란 용어가 자칫 어쩔 수 없는 경기 급강하를 애써 막는 느낌을 줄 우려가 있다면서 대신 안정성장 지속이라는 표현을 쓰기도 한다.

 

5. 거래량과 주택 가격

 

거래량과 가격의 상관관계를 설명하는 이론 중 가장 유명한 건 ‘벌집순환모형’이다. 벌집 모양의 육각형을 순환한다는 단순한 모형이지만 거래량과 가격의 상관관계를 가장 잘 보여주는 이론이다. 간단하게 설명하면 이렇다.

 

1국면 회복기

- 거래량 상승, 가격 상승

2국면 호황기

- 거래량 하락, 가격 상승

3국면 침체 진입기.

- 거래량 하락, 가격 보합

4국면 침체기

- 거래량 하락, 가격 하락

5국면 불황기

- 거래량 상승, 가격 하락

6국면 회복 진입기

- 거래량 상승, 가격 보합

 

5-1. 1국면

 1국면은 회복기이다, 오랜 침체와 불황기를 겪으면서 건설사는 어떻게든 이 시를 버텼을 것이고, 정부 정책도 주택 경기를 살리기 위해 시장 우호적으로 모두 전환된 상태일 것이다. 그러면 반등에 대한 기대감으로 거래량이 증가한다. 이제는 사도 될 것 같다는 생각하는 사람들이 늘어나는 것이다, 그에 따라 거래량과 가격이 상승하는 시기이다. 1국면 후반부가 되면 정부가 주택 가격을 안정시키기 위한 첫 번째 정책을 내놓는다.

 

5-2. 2국면

 2국면은 호황기이다. 이 시기가 되면 전세가율이 점점 떨어져 갭투자하겠다는 사람이 줄어든다. 전체적인 투자 수요가 줄면서 거래량은 감소하지만, 가격은 가파르게 상승한다. ‘벼락 거지’, ‘전세난민’등의 이슈가 이때 발생한다. 투자 수요가 줄어드는 대신 실거주 수요는 증가한다. 이 시기에는 정부에서 안정화 정책을 쏟아내지만 급등장을 막기는 쉽지 않다. ‘하락론자’가 등장하는 시기도 이 시기이다.

 

5-3. 3국면

 3국면은 침체 진입기이다. 가격이 너무 올라서 고점이라는 것을 누구나 인지하는 시기이다. 이때는 거래량이 더 감소하고, 가격 상승도 멈춘다.

 

5-4. 4국면

 4국면은 침체기이다. 매매가와 전세가가 모두 크게 떨어지는 시기이다. 회복/호황기에 분양했던 아파트 물량이 대량 입주하다 보니 역전세난이 벌어진다. ‘거래 절벽’, ‘급급매’, ‘미분양 증가’라는 단어가 등장하는 때이다.

 

 

5-5. 5국면

 5국면은 불황기이다. 급매물이 소진되고 거래량이 증가하는 시기이다. 거래량은 약간 증가하나 가격 하락세는 좀 더 이어진다. 전세가는 하락을 멈추고 횡보한다.

 

5-6. 6국면

 6국면은 회복 진입기이다. ‘집값은 떨어지니 매수보다는 전세로 하는 게 유리하다’라는 말이 나오는 시기이다. 전세가격이 오르기 시작하고 매매가격은 큰 변동 없이 유지되고 있으니 전세가율이 높아진다. 부동산에서는 매매가격은 안 오르고 전세가율만 높아지니 전세 계약 연장보다는 매수를 하라는 추천을 하게 되는데 이때가 저점일 경우가 많다. 거절하는 사람도 있겠지만 이 이론을 보면서 지금 생각해 보면 아쉬웠던 순간이 너무 많아진다.

 

 이렇게 수많은 요인 속에서 많은 사람이 자기만의 논리로 각자 전망을 한다. 전망과 예상이라는 것은 현 상황에 기반을 두고 하는 것인데, 시간이 지나면서 그 상황 자체가 변해버리니 전문가, 주변 사람들의 전망이 대부분 빗나가는 것이다.