2025년부터 인구 감소. 주택 정책도 근본적 변화 필요.

인구 감소를 나타내는 그래프

 

 80년 생이 한국나이로 50살이 되는 순간 인구 감소가 본격적으로 커진다고 합니다. 인구 정점인 2024년 5175만에서 2052년에는 4627만명으로 줄어들 전망입니다.

 오늘 인구 감소에 따른 주택 정책에 대한 기사가 크게 올라와서 기사내용 요약과 저의 의견을 올려봅니다.

 

1. 주택 정책에서도 근본적 변화가 필요

 

  2025년부터 전국 인구가 감소세에 돌입하고 장기적으로는 감소세가 더 커질 것으로 예상돼 주택 정책에서도 근본적 변화가 필요하다는 지적이 나왔습니다. 이미 한국개발연구원에서 2015년에 인구 고령화가 주택시장 및 경제 전반에 미치는 영향을 분석하는 내용을 다루는 보고서가 올라와있습니다. 

 23일 기사 내용에서 건설산업연구원은 건설동향브리핑에서 "그동안 우리나라 건설·주택시장은 인구 성장과 수요초과 시장에 대응한 정책과 산업적 체계 중심으로 움직여왔다"며 "내년부터 우리나라가 인구감소세에 돌입하며 인구감소는 과거와 다른 구조적인 수요 변화를 의미함에 따라 이에 맞는 대응이 필요하다"고 지적했습니다. 

 

2. 기사내용 요약

 

(1) 본격적인 인구 감소 

 통계청이 4·5월 발표한 장래인구추계 결과를 보면 전국 인구는 올해 5175만명을 정점으로 2025년부터 감소세로 전환돼 2052년에는 4627만명으로 줄어들 전망이다. 2036년까지 연간 0.2%대로 감소하다 2037년부터 감소세가 가팔라져 2041년부터 매년 20만명 이상 인구가 감소할 것으로 예측됐다. 생산가능인구(15~64세) 비중은 2022년 71.1%에서 2052년에 51.4%까지 감소하는 것으로 추산된다.

 

 지방 인구는 2019년부터 감소세에 돌입했고 수도권 인구는 2033년까지 증가세가 이어질 것으로 예상된다. 수도권 인구는 2027년까지 매년 3만명 이상 증가하다 2030년부터 2만명 이하 증가로 둔화돼 2033년 정점인 2651만명을 기록할 것으로 보인다.

 지방 인구는 2018년 정점에 도달했고 2022년까지 감소세가 이어졌다. 지방 인구 감소는 2052년까지 지속되며 30년 후 2022년보다 403만명 줄어 2156만명까지 떨어질 것으로 추계됐다. 인구 감소 폭은 2025~2035년까지 매년 10만명 내외, 이후에도 10만명을 웃도는 인구가 감소할 것으로 예상된다.

 

 특히 2052년 이후 세종, 경기를 제외한 모든 시도에서 인구 감소가 이뤄질 것으로 예상된다. 영남권은 20% 이상, 호남권과 경북·대전은 15% 이상 감소할 전망이다.

 

 30년 후 지역별 인구 증감률을 보면 부산(-25.8%), 울산(-25.7%), 대구(-24.3%), 경남(-21.0%)에서 감소폭이 두드러지고 광주(-19.7%), 전북(-18.4%), 경북(-17.4%), 전남(-15.8%), 대전(-15.1%) 순이다. 서울도 -15.8% 감소할 것으로 예상되지만 경기(0.9%)는 증가하고 인천(-0.4%)은 유지하는 수준이 될 것으로 전망된다. 증가세가 전망되는 지역은 세종(41.1%)이 유일하다.

 

 허윤경 건산연 연구위원은 "통계청의 2022년 기초 추계는 2020년 기초추계와 달리 10년 후 인구 감소가 더가팔라지는 것으로 수정됐다"며 "예상보다 많은 이주배경인구의 증가 등이 향후 10년간의 감소폭을 둔화시켰으나, 가파른 출산율 하락 등이 장기적 인구 성장에는 악영향을 미친 것으로 추정된다"고 설명했다.

 2022년 현재도 출생아 수보다 사망자 수가 많아 인구는 자연감소중이다. 2022년 출생아는 24.6만명, 2036년에는 28.0만명으로 증가할 것으로 예상되지만 사망자 수는 2022년 36만명에서 2036년 48만명으로 증가폭이 더 크다. 2052년 전국 인구 자연감소는 51.2만명에 이를 것으로 추산된다. 인구 추계 결과에서도 장기적으로 감소세가 커지면서 주택·건설 시장의 수요 변동성도 커졌다.

 

(2) 저출생에 따른 주택정책의 도입

 건산연은 저출생과 변화하는 인구구조에 대응할 주택정책 도입이 시급하다고 지적했다. 그동안 신혼부부 다자녀 특별공급, 신생아특례보금자리론 등 공공부문을 중심으로 주택 공급이나 주택금융지원 등이 운영돼왔다. 그럼에도 기존 정책들이 실질적인 효과로 나타나지 않았다는 비판이 꾸준히 제기되고 있다. 이에 정부는 지난 19일 '저출생 추세 반전을 위한 대책'에서 신혼부부 특별공급 물량을 대폭 확대하고 대출 소득 요건을 한시적으로 2.5억원까지 완화하는 내용 등을 발표했다.

 허 연구위원은 "다양한 정책이 실질적인 효과를 발휘하기 위해서는 개별 가구 단위 지원 뿐 아니라 주거인프라·주거서비스 확충 등 관련 정책들이 유기적으로 연계되어야 한다"며 "고령층 증가에 대응한 주거지원 프로그램 확충, 인구가 급감하는 지방의 경우 고용, 교통등과 연계한 주거지 정비, 빈집 증가 대응, 이주배경인구의 주거지원 등 주택정책적 과제가 산재하고 있다"고 했다.

 허 연구위원은 "산업 환경도 급변할 것이며 품질, 안전 등 소비자 요구 확대 대응, 분양 중심에서 보유·운영 등 비즈니스 모델과 포트폴리오 변화 등 다양한 산업적 체질 개선도 뒤따라야 할 것"이라고 강조했다.

 

3. 비싸게 주고 산 집. 내가 마지막일까?

 

 인구 감소에 따른 주택시장의 변화는 요즘 뿐만아니라 예전부터 꾸준히 언급되었던 이야기입니다. 물론 지금까지는 인구는 감소하나 세대수는 늘고 있어 부동산에 대해 큰 영향은 없었고 오히려 초소형 가구의 분양이라는 기괴한 현상이 발생하고 있습니다. 올해 1월 행정안전부 보도자료에 따르면 인구는 꾸준히 감소하고 있으나 세대수는 증가하고 있다고 보고하였습니다. 하지만 이것도 역전되기까지 몇 년 남지 않았습니다. 

 

 2015년 건설산업연구원에 올라온 자료에 의하면 2030년경을 전후로 여타 OECD 국가들에 비하여 더 큰 규모의 주택가격 하락요인으로 작용할 것을 전망했습니다. 다만, 동 기간 연간 실질 GDP 성장율이 2.4% 이상을 유지할 경우 이의 가격하락 효과가 상쇄되는 것으로 나타났습니다. (2023년 우리나라 GDP 성장율은 1.4%입니다) 하지만 이 수치도 2030년 이후 주택가격의 하락이 현실화될 가능성이 더욱 높아지는 것으로 분석되었다고 나와있습니다.

 

4. 현재 주택가격이 오르는 이유는?

 

 주택가격이 오르는 것처럼 보이지만 인기있는 지역, 특히 서울의 주요지역 빼고는 급매가 대부분이며, 신생아 특례 대출에 의한 단기간 상승으로 보입니다. 또한 2+2라는 전세시간이 종료됨에 따라 전세가격이 많이 오르고, 그 일부분이 매매로 돌아서는 시기라 전체적인 부동산 상승처럼 보이는 것으로 생각됩니다. 

 

5. 결론 

 

 장기적인 관점에서 고령화에 대한 종합적인 정책반응 방안의 마련이 필요해 보이고, 여기에는 고령빈곤층을 위한 주거복지 및 소득보전 제고를 위한 정책, 거주주택 및 기타 부동산의 유동화 정책, 그리고 주택시장의 안정을 장기적으로 추구하기 위한 주택공급정책이 포함되어야 할 것으로 생각됩니다.