대한민국 부동산. 아파트를 원하는 이유.

대한민국의 다양한 아파트

1. 아파트에 많이 사는 이유가 무엇일까?

 

 대한민국에는 아파트가 많기 때문이다. 수요가 공급을 창출하지만 공급도 수요를 창출할 수 있다.

 

 또한 우리나라는 인구밀도가 높기 때문이다. 산악지대가 많은 한반도의 지리적 특성, 서울 등 대도시 중심의 인구 편중 현상까지 감안한다면 주택 수요가 많은 곳에는 아파트 외에는 대안이 별로 없다. 결국 아파트에 살고 싶어 하는 사람이 압도적으로 많기 때문에 현재와 같은 주거 형태가 만들어졌다.

 

2. 아파트를 선호하는 이유는 무엇일까?

 

 쾌적성, 가성비, 환금성 3가지 요소가 단독주택이나 빌라, 그리고 오피스텔 같은 다른 주택에 비해 뛰어나기 때문이다.

 

2-1. 쾌적함의 이유

 마당도 없고, 시야도 탁 트이지 않고 옆 동이 누에 들어오니 답답할 수 있겠지만 아파트 '단지'로 확장해 보면 쾌적하다고 할 수 있다. 우리나라는 공원이 많지 않다. 그래서 '역세권'만큼이나 '숲세권'같은 게 중요하게 여겨진다. 그런 환경 자체가 드물다. 그런데 나 홀로 아파트가 아니라 단지를 구성하면 얘기가 달라진다. 요즘 새로 짓는 아파트들은 모든 차량이 지하로 다니고, 지상은 잘 가꿔진 공원이나 정원 같다. 대단지 아파트라면 산책하러 멀리 나가지 않고 안전한 단지만 돌아도 운동이 된다. 층간 소음 관련 사건과 같은 공동주택의 불편함에 너무 민감해져 있지만 공동생활에서 지켜야 하는 기본만 서로 잘 지킨다면 함께 살기에 편리한 점이 더 많다. 주차, 보안, 커뮤니티 시설도 좋다. 이러한 편의를 단독주택에서 누리려면 많은 노력과 비용이 드는데, 그런 점에서 아파트는 가성비도 좋다고 생각한다.

 

2-2. 가성비의 이유

 전용면적 84m² (약 25평), 분양면적 109m² (33평형)를 '국민 평형 아파트'라도 한다. 이런 아파트가 10억 원이라면 분양면적 3.3m²당 약 3000만 원입니다. 일반적으로 주택지의 토지 가격은 인접한 아파트의 3.3m²당 가격과 비슷한 수준이다. 예를 들어 제2종 일반주거지역에 33평짜리 주택을 짓는다고 가정해 보자. 서울 기준으로 제2동 일반주거지역의 건폐율이 60%이니, 단층으로 짓는다면 약 60평(*3000만 원 = 18억 원)의 토지가, 2층 주택으로 짓는다면 약 30평(*3000만 원=9억 원)의 토지가 필요하다. 필지 규모가 30평처럼 작은 곳이 많지도 않지만 이런 땅이 있다는 전제하에 계산해 보면, 건축비로 3억 원 (평당 약 910만 원)이 든다면 계산상으로 총투자비는12억 원이 든다. 60평 토지에 33평 주택을 짓는다면 21억 원이다. 급매로 나온 토지를 구할 수도 있겠지만, 시장 평균적으로는 아파트 가격과 아파트 옆 토지 가격이 함께 움직인다. 그래서 아파트 가격이 오르면 근처 토지 가격도 오르게 된다. 총 투자비용만 단순 비교해도 단독주택보다 아파트에 거주하는 게 더 싼 경우가 많다. 따라서 아파트가 전통적인 주택 유형인 단독주택보다는 가성비가 좋다고 생각한다.

 

2-3. 환금성의 이유

 주택은 크게 단독주택과 공동주택(아파트, 주상복합 아파트, 빌라)로 나뉘는데, 그중 단지를 구성 한 아파트가 공동주택의 장점을 가장 잘 살린 주거 형태이다. 거주 환경도 좋으니 사는 동안 편안하고 만족스럽고, 향후 가격도 나 홀로 아파트나 빌라보다 더 오른다. 이처럼 아파트는 다른 주택 유형에 비해 거주가치와 투자가치가 높기 때문에 수요도 상대적으로 더 풍부하다. 수요가 풍부한 만큼 환금성이 좋은 것도 가장 큰 장점이다.

 

* 환금성 : 유동성이란 투자를 통하여 획득한 자산을 후일에 처분할 수 있고, 처분을 통해서 원금을 합리적으로 회수할 수 있는 것

 

송도신도시의 초고층 아파트

3. 초고층 아파트의 재건축 가능 여부? 신축 메리트의 감소?

 

 사람들의 거주 수요가 높은 곳은 사업성이 있으니 재건축이 가능하다. 즉 층수를 올리지 않아도 '사업성'이 있다면 재건축을 할 수 있다. 반대로 주택 수요가 낮은 곳은 재건축 사업성이 나오지 않아 논의 자체가 어렵다. 재건축이 불가능하니 가격은 계속 떨어지고, 아파트는 점점 노후된다. 이 상태 그대로 되면 지역 슬럼화로 이어질 수도 있다. 그래서 아파트를 포함한 모든 부동산은 단순히 신축이냐 구축이냐보다는 어디에 위치에 있는지에 초점을 맞춰야 한다. 신축이 구축이 돼도 위치는 변하지 않기 때문이다. 인구 감소로 인한 아파트 가격의 하락 우리나라 인구는 2020년에 정점을 찍고 2021년부터 감소하기 시작했다. 그래서 인구가 줄어든다 -> 주택 수요가 감소한다 -> 집값이 떨어진다는 단순한 도식으로 집값의 장기 하락을 전망하는 주장들과, 인구가 감소해도 가구가 분화하므로 가구 수는 계속 증가한다 -> 가구가 증가하는 만큼 집이 필요하니 집값은 올라간다는 주장도 있다. 통계청이 발표한 자료에 따르면 가구 수는 2039년에 정점을 찍고 2040년부터 줄어들기 시작한다. 그럼 2040년부터 집값은 어떻게 될까? 집 자체가 부족했을 때는 '내 집이 있다'가 중요했다면, 집이 많아지고 집의 희소성이 줄어들수록 '어디에 있는 어떤 집이냐'가 점점 중요해질 것이다. 그 좋은 곳에 수요가 몰리게 되고, 그래서 가격이 오를 것이라 본다. 결과적으로 인구와 가구 수 감소는 지역 격차를 심화시키는 방향으로 작용한다고 생각한다.