우리나라의 부동산 정책 - 1

건물의 설계 투영도

 

 우리가 하는 부동산 의사결정은 모두 정부 정책의 영향을 받으니, 정책의 내용을 잘 파악하거나 능력 있는 전문가와 상담한 후 결정해야 한다.

 

1. 우리나라 부동산 정책에 문제가 있었나?

 

 문제가 없었다고 말하기는 어렵다. 정책을 다 살펴보는 것도 중요하지만 부동산 정책의 ‘시차적’ 특성을 알아두어야 한다.

 

 아파트 가격 상승기에는 정부의 안정화 정책이 원하는 방향으로 가기에는 시간이 필요하다.

 예전에는 정책이 나오고 3년쯤 후에 가격이 하락 전환됐다면, SNS 등이 발달한 요즘에는 그 기간이 더 길어졌다. 하락기에도 마찬가지이다. 즉 부동산 시장은 한번 추세 전환을 하면 그 추세가 오래간다. 부동산은 10년 주기라는 말이 나온 것도 그 이유이다. 이 시차를 이해해야 하는데, 매매 타이밍 잡는 데도 참고할 수 있다.

 가격 상승기에 접어들어 정부에서 안정화 정책을 낸다고 집값이 곧 안정화될 거라는 생각은 틀릴 가능성이 높다. 개인적으로는 상승기에 접어들어 거래가 활발할 때가 집을 팔고, 사는 적절한 시기라고 생각한다.

 

2. SNS 때문에 시차가 과거와 바뀐 이유

 

 과거에는 정부가 정책을 보도자료로 발표하면 지상파 방송이나 신문사가 정책의 주요 내용을 정리해서 국민들에게 알려주었다. 지금은 SNS를 통해 다양한 의견을 빠르게 접할 수 있다. 이것이 정책의 시장 적용을 앞당길 수도 있고, 늦출 수도 있다. 예를 들어 다주택자의 종합부동산세율을 크게 올리는 정책을 발표했다. 그러면 종부세를 견디지 못해 매물이 시장에 쏟아져 가격이 안정화될 것이라는 결과를 예측했다면, SNS에서는 양도세 부담 때문에 오히려 증여를 하게 되어 매물이 줄고 가격이 다시 오를 것이라는 반대 의견을 올려버린다. 이 콘텐츠를 본 사람이 많고 논리에 동의한다면 가격이 더 오를 것이라고 전망하고 오히려 집을 살 것이다. 하지만 정책에 동의하는 콘텐츠가 올라오고, 인기 있는 동영상이 되어 많이 접하게 된다면 정책의 시장 적용은 가속화될 수 있다. 개인적으로는 후자의 의견에 한 표를 주고 싶다.

 

3. 부동산 정책의 난무함

 

 너무 많은 정책을 쏟아내다 보면 정책 피로도만 쌓이고 내성이 생겨서 정책이 제대로 작용하기까지 더 많은 시간이 걸린다. SNS까지 콘텐츠가 쌓이게 되면 접할 수 있는 정보가 난무하게 되어 국민들은 혼란에 빠지게 된다.

 이렇게 누적된 정책들은 시장 전환기에 한꺼번에 큰 힘을 발휘합니다. 즉 하락으로 전환되면 하향 안정이 아닌 급락으로 이어지고, 상승으로 전환될 때는 거래 및 가격 회복에 그치지 않고 장기 상승과 급등으로 이어지게 한다.

 

4. 집값에 영향을 미치는 요인

 

- 시장에 돈이 얼마 풀려 있나?

- 부동산 시장에 유입될 수 있는 돈이 얼마나 많나?

- 주택담보대출비율(LTV), 총부채 원리금(DSR)

- 금리 동향은 어떠한가?

- 지역별 수급을 어떤가?

- 부동산 정책

 

 모든 걸 잘 계획하고 결정해야 하는 것이 부동산 정책이지만, 정책이 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 건 아니다. 이 모든 것들이 시장 참여자들의 심리에 영향을 미치면서 부동산 시장은 생물처럼 유기적으로 움직이게 된다. 따라서 부동산 매매를 하고자 한다면, 부동산 가격만 보지 말고 전체적인 경제 상황을 볼 줄 알아야 한다.

 

5. 분양가상한제

 

(1) 분양가를 사업자가 자율적으로 정하지 못하도록 상환을 두는 제도이다.

(2) 상환 기준 = 토지비용 + 건축 비용 + 건설사 기본 마진

(3) 목적

- 분양가를 낮춰 내 집 마련을 하려는 청약자들의 비용 부담을 줄이고, 이를 통해 아파트 가격 안정도 꾀하려는 취지

- 높은 분양가가 주변 시세를 자극해 아파트 가격이 계속 오르는 악순환이 발생하거나, 시작점인 고분양가부터 바로잡겠다는 취지

 

5-1. 분양가상한제의 양면성

 자연스럽게 분양가격이 오르면 너무 비싸다는 생각이 퍼지면서 청약 경쟁률이 떨어지고, 미계약분이 증가하고, 미분양이 발생하기 시작한다. 그러면서 과열된 시장이 식고, 시장이 안정되고, 가격이 조정되는 사이클로 이어진다. 그런데 이 사이클에 인위적으로 분양가상한제가 끼어들면 주변 아파트보다 현저히 낮은 가격에 아파트를 분양받을 수 있는 이른바 ‘로또 분양’으로 이어진다. 그럴수록 많은 사람이 청약시장에 관심 갖게 되고, 수백 대 1의 경쟁률이 발생한다. 높은 수익과 인기를 방증하는 높은 경쟁률은 청약에 대한 관심을 더욱 증폭시키고, 청약 때마다 고배를 마신 사람들은 차선책으로 기존 주택 매입으로 눈을 돌리게 된다. 즉 분양가상한제를 시행한 결과 로또 분양이라는 ‘청약시장’과, 분양 상한제로 공급 부족이 심화돼 오히려 가격이 오르는 ‘기존주택시장’으로 시장이 양분되는 것이다. 이렇게 시장이 디커플링되므로 분양가상한제로 집값을 자겠다는 목적은 달성하기 어려울 것이다.

 

 제도나 정책이란 것은 이렇게 목적한 바와 정반대의 결과를 가져올 수도 있다. 제도가 시장에 미칠 영향을 잘못 파악했기 때문이다.

 

5-2. 분양가 상한제가 필요한 곳은 어디일까?

 공공택지에 지어지는 아파트라면 분양가 상한제를 적용해서 경쟁력 있는 가격에 아파트가 공급돼야 할 것이다. 정부나 지자체가 땅을 싸게 공급한 것은 민간사업자의 돈벌이를 위해서가 아니라 서민들이 내 집 마련을 더 쉽게 하기 위함이기 때문이다.