우리나라의 부동산 정책 - 2

신도시의 깔끔한 건물

 

6. 종합부동산세와 균형 발전

 

 참여 정부 때 도입된 종합부동산세는 이중과세라는 논란이 있었다. 재산세를 이미 내고 있는데 징벌적인 종합부동산세를 또 낸다는 불만이었다. 부동산은 살 때는 취득세가, 보유하고 있는 동안에는 재산세와 종합부동산세가, 팔 때는 양도소득세를 내야 한다. 모두 세금이 발생한다. 부동산을 처음 매수할 때 세금은 생각하지 못하고 자금계획을 세우는 경우가 많은데 나중에 크게 당황하는 경우가 대다수이다. 흔히 종부세 논란은 이중과세 때문이라 생각하기 쉽지만, 본질은 과도하게 느껴지는 불공정한 세율이 더 문제였다. 우선 보유세는 보유자산의 총 가치에 따라 세율과 세금이 정해지는 게 맞다. 그런데 다주택자는 세율이 증과 되어 총자산 가치가 많지 않는데도 종부세를 더 많이 내는 경우가 발생하기도 한다. 이런 문제를 해결하기 위해 다주택자 종부세 중과제도가 2023년 과세분부터 완화되었다. 2023년 부과분부터는 2주택자에게도 종부 새 일반 세율(0.5~0.7%)이 적용된다. 하지만 3주택 이상이면서 과세표준이 12억 원을 초과하면 중과(2.0~5.0%)가 적용된다.

 

* 재산세

- 재산세는 과세대상인 재산(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기)의 소유사실에 대해 과세하는 보유세이며 보편성, 안정성, 응익적 성격을 가진 전형적인 시 · 군 · 자치구의 독립세로 그 수입을 일반재정수요에 충당하고자 하는 보통세입니다.

* 종합부동산세

- 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.

* 취득세

- 부동산, 차량 등 과세대상 물건을 취득한 자가 납세의무자이며, 과세물건을 취득한 날로부터 60일 이내에 신고하고 산출 세액을 납부하여야 합니다. 강조 신고·납부를 하지 않거나 과소 신고·납부 시 가산세를 추가 부담하여야 합니다.

* 양도소득세

- 양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

* 과세표준

- 제반 조세법상의 부과되는 각종 세금계산의 기본이 되는 과세 대상 물건의 가액 및 기준 수량을 지칭하는데 세법상의 목적에 따라 이를 계산하는 가치척도 및 측정 방법과 산출된 가액에 대한 개념이 다르다.

 

 재산세와 종합부동산세를 통합하자는 논의도 있지만 주의해야 할 점이 있다. 바로 재산세는 지방세고, 종합부동산세는 국세라는 것이다. 만일 재산세로 통합한다면 비싼 부동산이 몰려있는 서울은 세원이 더 풍부해져 국토균형 발전 측면에 악영향을 끼칠 수 있다. 재산세와 종합부동산세를 합한 총 세율이 같다면, 즉 납세자가 부담하는 총 세액이 동일하다면 국세인 종합부동산세가 따로 있는 게 좋지 않을까 생각한다.

 

7. 변동성이 큰 재건축 아파트

 

일반 아파트와 재건축 아파트 중에 후자가 투자가치가 더 높다는 주장은 반은 맞고 반은 틀리다. 투자성이 높기보다는 변동성이 크다는 게 정확하다. 재건축 아파트는 가격 상승기에 일반 아파트보다 더 많이 오르고, 하락기에는 더 많이 떨어진다. 그 이유는 무엇일까? 아파트 가격 상승기에는 아파트를 사겠다는 사람도, 분양받겠다는 사람도 많아진다. 높은 가격에 분양할 수 있으니 사업성이 좋아지고, 사업 진척도 빨라지고, 조합원들도 빠른 재건축을 희망한다. 반대로 가격 하락기에는 아파트를 사거나 분양받겠다는 사람이 준다. 매매 시세가 낮아지니 분양가를 낮게 책정해야만 미분양을 피할 수 있다. 사업성이 떨어지고, 사업도 지체되고, 조합원들도 부담이 커져 재건축을 밀어붙이지 않는다. 재건축, 재개발 같은 정비 사업은 시간 싸움이다. 그런데 가격 하락기에는 그 기간이 길어져 부동산 하락기에 가격은 더 떨어질 가능성이 높다.

부동산 상승기에 접어들었다면 재건축 아파트를 사는 게 투자 관점에서 좋기만 할까? 현금이 많은 사람이라면 사두고 세를 주면 되지만, 대부분은 재건축을 기대하며 실거주를 하는데 오래된 아파트에 사는 게 만만치가 않다. 또한 10년이 지나도록 진척되지 않는 곳들이 수두룩하니 역시 투자는 신중에 신중을 가해야 한다.